Що впливає на вартість майна: чотири групи принципів оцінки

Що впливає на вартість майна: чотири групи принципів оцінки


На вартість майна впливає значна кількість економічних чинників. Принципи оцінки дозволяють врахувати найбільш значимі з них, відбиваючи тенденцію економічної поведінки суб'єктів ринкових стосунків. Принципи оцінки майна взаємозв'язані.

На один конкретний об'єкт можуть одночасно впливати декілька принципів, в кожній ситуації набір принципів може бути різний. Принципи оцінки не можуть врахувати абсолютно усі чинники, що впливають на вартість об'єкту нерухомості, проте при правильному застосуванні дозволяють забезпечити достовірне укладення про його вартість.

Основні принципи оцінки майна можна розділити на чотири групи (таблиця. 1).

Таблиця 1. Принципи оцінки майна: основні групи

Принципи оцінки, що відбивають компоненти об'єкту

Принципи оцінки, засновані на представленнях власника

Принципи оцінки, пов'язані з ринковим середовищем

Принцип найкращого і найбільш ефективного використання

Вкладу

Залишковій продуктивності

Граничній продуктивності

Збалансованості

Корисності

Заміщення

Очікування

Зовнішніх змін

Конкуренція

Попиту і пропозиції відповідності, регресії, прогресії

Економічного розділення

Синтез попередніх трьох груп принципів

1. Принципи оцінки, що відбивають компоненти об'єкту

Принцип вкладу заснований на вимірі вартості кожного елементу, що вноситься їм в загальну вартість об'єкту. Поліпшення слід робити в розумних межах, оскільки зроблені витрати на додавання додаткового елементу (вкладу) можуть не відповідати збільшенню вартості об'єкту, що послідувало.

Доходність бізнесу — це результат дії чотирьох чинників виробництва: землі, робочої сили, капіталу і управління. Для оцінки підприємства треба знати вклад кожного чинника у формування доходу підприємства. Включення будь-якого додаткового активу в систему підприємства економічно доцільно, якщо отримуваний приріст вартості підприємства більше витрат на придбання цього активу. При оцінці бізнесу необхідно врахувати можливість зробити поліпшення, які спричинять збільшення його вартості, наприклад:

  • якщо на складі встановлені двері, що самооткривающаяся, то витрати на її установку навряд чи будуть покриті збільшенням вартості об'єкту;
  • обробка цехів швидше за все не вплине на доход від виробництва і вартість підприємства, але такий вклад, як прийом на роботу нового керівника з більш високою заробітною платою, може позначитися позитивно на результатах виробництва і відповідно до вартості підприємства;
  • облаштування місця для парковки автомобілів може істотно підвищити вартість магазину роздрібної торгівлі.

Принцип залишкової продуктивності. Оскільки земля фізично нерухома, чинники робочої сили, капіталу і управління мають бути залучені до неї. Спочатку має бути зроблена компенсація за ці чинники, а сума грошей, що залишилася, йде в оплату користування земельною ділянкою її власникові. Залишкова продуктивність може бути результатом того, що земля дає можливість користувачеві витягати максимальні доходи або до межі зменшувати витрати. Наприклад, підприємство буде оцінено вище, якщо земельна ділянка здатна забезпечувати більш високий доход або якщо його розташування дозволяє мінімізувати витрати:

  • дорогий ресторан краще відкрити в престижному районі, де залишкова продуктивність вища, ніж на околиці міста;
  • максимальну виручку магазину здатний забезпечити ділянку, що знаходиться на видному місці, має хорошу пішохідну і транспортну доступність для великої кількості покупців;
  • розміщувати гірничо-збагачувальний комбінат в місті, віддаленому від місця здобичі сировини, недоцільно із-за високих витрат на доставку сировини для переробки.

Принцип граничної продуктивності полягає в тому, що послідовне додавання ресурсів до основних чинників виробництва супроводжуватиметься збільшенням доходності, що перевищує витрати на їх створення, тільки до досягнення точки максимальної продуктивності. Після цього подальші поліпшення не викликатимуть прийнятного збільшення вартості або навіть не компенсуватимуть зроблені витрати.

Наприклад, в кафе постійно оновлювався інтер'єр і розширювався асортимент пропонованих блюд і напоїв. Спочатку відвідувачів ставало більше, потім, із зростанням цін в результаті збільшення витрат, залишилися тільки клієнти, що мають досить високий рівень доходу, а оскільки їх кількість обмежена, кафе стало зазнавати збитки.

Збільшення об'єму інвестицій в розвиток виробництва супроводжуватиметься приростом прибутку тільки до певного моменту, після чого темп приросту прибутку почне знижуватися. При оцінці підприємства треба враховувати, що застаріле технологічне устаткування зажадає повної заміни, оплати демонтажу і монтажу нового устаткування, а висококваліфікованих працівників, що мають великий досвід роботи на застарілому устаткуванні, дорого і важко перенавчатиме.

Принцип збалансованості заснований на тому, що чим гармонійніші і збалансовані елементи об'єкту, тим вище його вартість на ринку; максимальний доход від підприємства можна отримати при дотриманні пропорціональності чинників виробництва. Підприємство — це система, а однією із закономірностей розвитку і існування системи є збалансованість, пропорціональність її елементів.

Найбільша ефективність підприємства досягається при об'єктивно обумовленій пропорціональності чинників виробництва. Різні елементи системи підприємства мають бути погоджені між собою по пропускній спроможності і іншим характеристикам. Наприклад, при оцінці враховується послідовне розташування цехів відповідно до технологічного циклу.

Одним з важливих моментів дії цього принципу є відповідність розмірів підприємства потребам ринку: якщо підприємство є занадто великим для задоволення потреб ринку, то його ефективність падає, особлива якщо ускладнена доставка ресурсів або товарів.

Приклад. Фабрика по виробництву тортів робить надто багато цієї продукції для місцевого ринку. Торти — продукція швидкопсувна і не підлягає тривалим перевезенням в інший населений пункт із-за можливої втрати зовнішнього вигляду, значить, спостерігається незбалансованість розмірів фабрики потребам ринку.

2. Принципи оцінки, засновані на представленнях власника

Принцип корисності полягає в тому, що підприємство з більшою корисністю для користувача має і більшу вартість на ринку. Бізнес має вартість, якщо може бути корисний реальному або потенційному власникові. Корисність для кожного споживача індивідуальна.

Корисність житла — комфортне проживання, корисність бізнесу — це його здатність приносити доход в конкретному місці і впродовж цього періоду. Корисність може проявлятися в здатності задовольняти психологічні потреби, наприклад почуття гордості за володіння (навіть тимчасове) об'єктом.

Чим більше корисності, тим вище величина оцінної вартості. Звичайно, корисність бізнесу в тому, щоб приносити доход. Проте, наприклад, програміста навряд чи зацікавить ферма по розведенню кроликів.

Принцип заміщення свідчить, що обізнаний покупець в умовах відкритого ринку не заплатить за підприємство більше, ніж за підприємство з еквівалентною корисністю, або більше, ніж витрати на зведення аналогічного об'єкту в прийнятні терміни. Максимальна вартість майна не має бути вища за мінімальну ціну на майно з такою ж корисністю, оскільки цінність конкретного об'єкту в очах покупця сильно залежить від можливості знайти замінюючий порівнянний об'єкт.

Якщо інвестор аналізує потік доходу, то максимальна ціна визначається за допомогою вивчення інших потоків доходів з аналогічним рівнем ризику і якості. Але покупець не завжди обмежений бізнесом одного і того ж типу.

Іншими словами, заміщаючий об'єкт необов'язково має бути точною копією, але він має бути схожий на оцінюваний об'єкт, і власник розглядає його як бажаний замінник. Принцип заснований на наявності варіантів вибору у покупця і відбиває найменшу вартість, по якій може бути придбане майно з еквівалентною корисністю, наприклад:

  • замість двох недорогих автостоянок в малонаселеному районі можна придбати одну дорогу, але в центрі міста;
  • підприємця, що бажає придбати борошномельне підприємство, може зацікавити і цех по розфасовці круп.

Принцип очікування заснований на тому, що на вартість підприємства впливають очікувані переваги від володіння об'єктом і його недоліки. На вартість бізнесу впливають очікувана доходність інвестицій за рахунок потоків доходу від функціонування і виручка від майбутнього продажу підприємства. Важливі величина, якість і тривалість очікуваного майбутнього доходу.

Очікування майбутніх вигод від володіння підприємством виражається в грошовій формі. Майбутні вигоди (збитки) від володіння об'єктом можуть бути продисконтировани (приведені до поточної вартості), на основі чого можуть вноситися як позитивні, так і негативні поправки до вартості об'єкту оцінки, наприклад, поточну вартість складського господарства на околиці міста підвищить очікування швидкого будівництва в цьому районі залізничної станції.

3. Принципи оцінки, пов'язані з ринковим середовищем

Принцип зовнішніх змін заснований на тому, що вартість підприємства, його майна залежить від стану зовнішнього середовища, міри політичної і економічної стабільності в країні. Тому для того, щоб розглянути можливі способи використання цього підприємства, необхідно виходити з умов ринкового середовища.

Попит на ринку, можливості розвитку бізнесу, зміна економічних і фінансових умов, міжнародні події, соціальні і природні чинники, поява нових технологій і інші чинники визначають альтернативні способи використання підприємства, наприклад:

  • вартість стільникової станції знижується за рахунок розвитку мобільного зв'язку;
  • відміна податкових пільг спричинить зниження вартості підприємства;
  • функціонуюче підприємство дорожче тільки що побудованого.

Принцип конкуренції заснований на тому, що ринкові ціни встановлюються на певному рівні з урахуванням конкуренції. Якщо в якомусь районі ділова конкуренція сильна, то будівництво ще одного магазину або офісної будівлі може виявитися збитковим.

Якщо галузь, в якій діє підприємство, приносить надмірний прибуток, то вона притягає капітали, оскільки в неї намагаються проникнути і інші підприємці. Це збільшить пропозицію в майбутньому і понизить норму прибутку. Звідси витікає, що при оцінці вартості підприємств необхідно враховувати міру конкурентної боротьби в цій галузі нині і в майбутньому.

Якщо очікується загострення конкурентної боротьби, то при прогнозуванні майбутніх прибутків цей чинник можна врахувати або за рахунок прямого зменшення потоку доходів, або шляхом збільшення чинника ризику, що знову ж таки понизить поточну вартість майбутніх доходів. При цьому підсумкова оцінка ринкової вартості підприємства не може перевищувати поточних цін пропозиції його аналогів.

Принцип попиту і пропозиції заснований на визначенні вартості об'єкту співвідношенням попиту і пропозиції на ринку нерухомості. Стабільне співвідношення — стабільні ціни. Якщо на ринку пропонується мало прибуткових підприємств (попит перевищує пропозицію), ціна на них буде вища за вартість.

На попит і пропозицію впливають такі чинники, як рівень доходів, зміна чисельності і смаків населення, величина податків, доступність фінансових ресурсів, величина кредитної ставки та ін. Вартість збільшуватиметься із зростанням попиту і падінням пропозиції. Але на ринку підприємств можуть бути ринкові спотворення (монополізм власника, контроль держави з продажу підприємств).

Принцип відповідності заснований на тому, що якщо підприємство відповідає стандартам, що віддаються перевага зараз в конкретній місцевості, то ціна буде наближена до среднериночним значень. Враховується, в якому ступені архітектурний стиль, рівні зручностей і послуг, пропонованих забудовою землі, відповідають потребам і очікуванням ринку.

Якщо підприємство не характерне для цієї місцевості, тобто не відповідає вимогам ринку по оснащеності виробництва, технології, рівню доходності і так далі, то ціна на нього швидше за все буде нижче середнього. Підприємства не мають бути однаковими, але повинні відповідати певним ринковим стандартам, характерним для конкретного часу і місця.

З принципом відповідності пов'язані:

  • принцип регресії, що полягає в тому, що ринкова ціна підприємства, яке характеризується зайвими стосовно цих ринкових умов поліпшеннями, може не відбивати його реальної вартості і бути нижче реальних витрат на його формування; відсутність відповідності в навколишньому районі, наприклад наявність дешевих бізнесів по сусідству з дорогим здатна понизити вартість останнього;
  • принцип прогресії, згідно з яким ринкова ціна підприємства залежить від функціонування сусідніх об'єктів (ціна складу буде вища за рахунок наявності залізничної гілки).

Принцип економічного розділення свідчить, що майнові права слід розділяти і сполучати так, щоб збільшити загальну вартість об'єкту. Можливо наступне розділення прав:

  • фізичне: розділення прав на користування повітряним простором, поверхневою ділянкою землі і надрами;
  • за часом володіння: різні види оренди, довічне володіння, майбутні майнові права;
  • по видах майнових прав: співоренда, партнерство, траст, опціон, корпорація;
  • з прав кредитора вступити у володіння підприємством: застави, запоруки, судові запоруки, участь в капіталі.

Виробниче приміщення, наприклад, можна продати разом, а можна окремо від наявного устаткування.

Принцип найкращого і найбільш ефективного використання (ННЕИ) заснований на обліку можливих способів використання майна залежно від умов ринкового середовища. В процесі визначення вартості бізнесу названий принцип застосовується для оцінки в цілях реструктуризації.

Попит на ринку, можливості розвитку бізнесу, місце розташування підприємства і інші чинники визначають альтернативні способи використання підприємства. Разом з економічним розділенням, результатом такого аналізу є визначення найкращого напряму використання власності підприємства.

Найбільш вірогідне і рентабельне на момент оцінки використання об'єкту забезпечує його найвищу поточну вартість. Суть принципу ННЕИ можна представити так: вплив на вартість забезпечує найбільшу величину вартості об'єкту на дату оцінки.

З іншого боку, існують обмеження для варіанту ННЕИ:

  • максимальна доходність: визначається в результаті аналізу майбутніх доходів від альтернативних варіантів використання з урахуванням ризику інвестицій;
  • фінансова обгрунтованість: обгрунтування доцільності фінансування інвестиційного проекту, що відбиває здатність цього проекту забезпечити доход, достатній для відшкодування витрат інвесторів і отримання очікуваного доходу на вкладений капітал;
  • фізична (технічна) здійсненність найбільш прибуткового варіанту використання визначається в результаті аналізу транспортної доступності, можливості підключення до комунальних зручностей, аналізу витрат і термінів реалізації проекту, обліку якості грунту призначеної під забудову ділянки, вірогідність стихійних лих;
  • відповідність законодавству: відповідність варіанту використання екологічним нормативам, правилам пожежобезпеки, будівельним обмеженням і тому подібне

При оцінці нерухомості принцип ННЕИ є ключовим, на нім базується рішення про величину вартості об'єкту оцінки. Можлива ситуація, коли в центрі великого міста торгові приміщення в середньому коштують удвічі дорожче за житлових. Продавець квартири на першому поверсі з вікнами на шумну вулицю, яка може бути без особливих витрат переобладнувана в магазин, може не підозрювати про такий спосіб її використання і призначити ціну продажу, орієнтуючись на ціни угод з житлами, тобто недооцінити майно, що продається. Саме тому при оцінці нерухомості визначення ННЕИ оцінюваного об'єкту є обов'язковим.

Принцип ННЕИ важливий і при аналізі вартості земельної ділянки. У разі відмінності поточного використання землі від найкращого і найбільш ефективного, вартість порожньої земельної ділянки може перевищувати вартість наявних на нім поліпшень і може бути прийняте рішення про їх знос з метою використання ділянки оптимальним чином. Наприклад, ділянка з індивідуальним будинком в районі комерційної забудови бажано віддати під таку забудову.

Якщо поточне використання земельної ділянки відмінне від найкращого варіанту використання, але вартість наявних на нім будівель і споруд перевищує його вартість, то поточне використання триватиме до тих пір, поки вартість землі за умови її найкращого використання не перевищить вартість майна при поточному використанні.

Результати аналізу кращого і найбільш ефективного використання враховуються при визначенні вартості майна, при виборі варіанту будівництва і реконструкції, при аналізі інвестиційних проектів. При визначенні вартості бізнесу принцип ННЕИ застосовується, якщо оцінка проводиться в цілях інвестування, реструктуризації, розробки плану розвитку.

Вивчіть ці практичні фінансові курси або вчіться по абонементу, із скидкой:Инвестиции: практичний інтерактивний мультимедійний дистанційний курс